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Hipotecas

 

Qué tengo que saber sobre los préstamos hipotecarios

Los préstamos hipotecarios son la modalidad crediticia a la que normalmente se acude a la hora de comprar una vivienda. La garantía exigida en estos casos es la propia vivienda adquirida. Las hipotecas conllevan en general un interés más bajo que los préstamos personales, y los plazos de devolución son mucho más largos, normalmente a 15, 20 o 30 años.
 
      HIPOTECAS

Lo habitual es que te concedan alrededor del 80% del valor de tasación de la vivienda.

Por su importancia en la economía familiar y por su largo plazo, contratar un préstamo hipotecario es una decisión que debes tomar con cuidado.

Por ello te conviene saber:

  1. Los requisitos para constituir una hipoteca
  2. La documentación necesaria para tramitar un préstamo hipotecario
  3. Los 10 puntos fundamentales a la hora de contratar un préstamo hipotecario

1. Requisitos para constituir una hipoteca

  • El préstamo hipotecario es aquel que te concede una entidad de crédito con la garantía de la propia vivienda que adquieres.
  • Para conseguirlo tienes que cumplir los siguientes requisitos:
  • La hipoteca debe hacerse siempre en escritura pública, ante notario.
  • La finca debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del futuro deudor hipotecario. En el caso de compra e hipoteca simultáneas puede inscribirse en el momento de formalizarse ambas.
  • En principio, la finca debe estar libre de cargas, esto es, sin hipotecas anteriores. La legislación permite "rehipotecar" una finca, pero las entidades financieras no suelen hacerlo ya que la garantía primera será siempre preferente respecto a la segunda.
  • Para que la hipoteca sea efectiva debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

2. Documentos que necesitas para pedir un préstamo hipotecario:

  • DNI
  • Escritura de propiedad del inmueble
  • Certificado del Registro
  • Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles
  • Último recibo de la comunidad de propietarios
  • Certificado de seguro de la vivienda
  • Tus dos últimas declaraciones de renta
  • Tus dos últimas nóminas si trabajas por cuenta ajena. En el caso de ser trabajador autónomo, deberás presentar documentación adicional sobre tu actividad profesional

3. Los diez puntos fundamentales a la hora de contratar un crédito hipotecario

A la hora de contratar un préstamo hipotecario te conviene tener en cuenta estos diez puntos:

1. ¿Cuánto te van a prestar? Todo depende:

Del importe en que esté valorada la vivienda. Este valor lo da una empresa de tasación contratada personalmente o, como es habitual, por la propia entidad financiera. El banco suele conceder en concepto de préstamo en torno al 80% del valor de tasación (a veces se concede hasta el 100% con otras garantías adicionales, como contar con el respaldo de avalistas).

De tus ingresos. Las entidades financieras suelen estimar que la cuota mensual por la que el titular puede endeudarse supone entre un 30% y un 35% del total de sus ingresos líquidos.

2.¿Qué tipo de préstamo hipotecario te ofrece la entidad financiera con tus condiciones personales?

Préstamo hipotecario de tipo variable o mixto. En esta modalidad de préstamo, el tipo de interés se revisa anual o semestralmente, de modo que la cuota mensual se ajuste cada año o semestre a las tendencias del mercado, de acuerdo con un determinado índice de referencia.

Así al principio estarás sujeto al pago de un interés inicial, durante seis meses o un año. Después pagarás más o menos según la evolución del índice de referencia más un diferencial entre un inmejorable 0,4% que puedes encontrar en Internet y un 1,25% correspondiente a las peores ofertas. En este caso, el plazo del préstamo se mantendrá siempre fijo y variarán periódicamente sus cuotas mensuales.

Préstamo hipotecario de tipo fijo: en este caso, el tipo de interés y las cuotas mensuales permanecen fijos a lo largo de toda la vida del préstamo. Por lo tanto, el plazo total es también invariable.

3.¿Qué tipo de interés va aplicar la entidad financiera a tu préstamo?

Los bancos suelen aplicar para préstamos hipotecarios fijos un interés mayor que para préstamos hipotecarios de tipo variable.

Como cada vez son menos entidades las que conceden préstamos fijos, vamos a centrarnos en los préstamos hipotecarios de tipo variable o mixto.

Los índices de referencia para préstamos hipotecarios son publicados en el B.O.E. todos los meses. Los principales índices son:

Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre:
  • IRPH de bancos: es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años que los bancos han concedido durante ese mes para la adquisición de vivienda libre y expresado en la Tasa Anual Equivalente (TAE) que expresa el coste efectivo del préstamo.
  • IRPH de cajas: lo mismo que el anterior, sólo que recoge los tipos medios de los contratos formalizados por las cajas de ahorros.
  • IRPH del conjunto de entidades de crédito: índice de referencia de préstamos hipotecarios del conjunto de entidades de crédito.
  • MIBOR a un año: índice del mercado interbancario. Es el promedio del precio o tipo de interés al que los bancos y las cajas prestan dinero en el mercado monetario.
  • EURIBOR: referencia interbancaria a un año. Tipo único europeo, promovido por la Federación Bancaria Europea y que se forma a partir de un panel de medio centenar de entidades.
  • CECA: tipo de referencia de las cajas de ahorro.
  • Nuestra recomendación es firmar siempre a un tipo variable, referenciado al EURIBOR, ya que históricamente siempre ha sido mejor que cualquier otra opción.

    Las entidades financieras suelen recomendar IRPH sin diferencial adicional o CECA, pero eso sólo les beneficia a ellos.

    Por ejemplo, en enero de 2002 los tipos eran:

    EURIBOR: 3,483%
    CECA: 6,000%

    Ten cuidado con las comisiones de apertura, ya que en la práctica equivalen a un mayor tipo de interés del primer año. Es decir, es lo mismo un 4% el primer año con una comisión de apertura del 1%, que un 3,5% de interés con una comisión de apertura del 1,5%.

    Es recomendable que primero acudas a la entidad financiera donde te conozcan como cliente y tengas referencias de tu situación financiera, al tener domiciliada la nómina, por ejemplo.

    Debes comparar la oferta que te hagan (oferta vinculante hecha por escrito y que les vincula por 10 días hábiles) con las de otras entidades diferentes. Conviene buscar entidades de reciente implantación en la localidad, ya que tratan de captar nuevos clientes por lo que son más flexibles al negociar las condiciones.

    4. ¿Cuánto tiempo tengo para devolver el préstamo?

    El plazo de amortización o devolución del préstamo oscila entre 10 y 30 años.

    Lógicamente, cuanto mayor es el plazo de devolución menor es la cuota mensual, pero mayor es la cantidad por intereses que pagas. Por ello tienes que buscar un plazo que, sin que te suponga una gran carga mensual, sea lo más breve posible.

    Ten en cuenta que si el plazo supera los 20 años, la disminución de la cuota mensual es tan pequeña que probablemente no compense el incremento de intereses que genera en un periodo de amortización tan largo.

    5. ¿Qué comisiones voy a tener que pagar?

    Se suelen aplicar la comisión de apertura y la comisión de cancelación.

    Comisión de apertura: normalmente no es superior al 1%. A efectos prácticos es como un incremento del tipo de interés del primer año.

    Comisión por cancelación anticipada: si quieres cancelar anticipadamente el préstamo, cuando éste es a interés variable, la comisión no supera el 1%. En los caso de interés fijo puede ser del 3%.

    Las comisiones por amortización acelerada del préstamo dependen de las cantidades a amortizar y del plazo ya vencido del préstamo. Suelen pactarlas individualmente las entidades de crédito.

    6. ¡Ojo con los redondeos!

    Algunas entidades financieras tienen la mala práctica de redondear el tipo de interés fijado en cada revisión al octavo o al cuarto de punto superior, lo que equivale a incrementar el tipo de interés. Si por ejemplo tu crédito hipotecario tiene un interés de referencia del 14,501%, el banco podría cobrarte el 4,750%.

    Esta práctica abusiva ya ha sido condenada en los tribunales de justicia, por lo que te recomendamos exigir al banco que la elimine del contrato del préstamo.

    7. Novación y subrogación de créditos hipotecarios

    Los importantes cambios que han tenido lugar en el mercado crediticio durante los últimos años, con descenso notable de los tipos de interés, han propiciado que personas que tenían contratado un préstamo hipotecario puedan encontrarse con que el interés que están pagando es muy superior al que en este momento existe en el mercado.

    En este caso existe la posibilidad de negociar una bajada del interés con la entidad financiera (novación), o de trasladarlo a otra entidad que ofrezca unas condiciones mejores (subrogación).

    Estas operaciones están reguladas por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios. La norma establece el 1% como comisión máxima de cancelación de un préstamo de tipo variable (para los de tipo fijo no se puso limitación alguna) aunque el Banco de España acepta el límite del 2,5%.

    Además de estos porcentajes, las operaciones de subrogación y novación se consideran exentas del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, y se reducen los costes de notario y registro al 50% de sus aranceles.

    8. ¿Y si la vivienda ya está hipotecada?

    Si al comprar tu vivienda ya está hipotecada (bastante habitual en viviendas de segunda mano), tienes tras alternativas:

    Quedarte con la hipoteca tal cual está constituida, lo que se denomina subrogación.

    Negociar con el banco o caja un cambio en las condiciones de la hipoteca inicial, lo que se conoce con el nombre de novación.

    Cambiar de entidad, lo que también se llama subrogación. En este caso, deberás pagar la comisión de cancelación al banco o caja de la que retiras la hipoteca inicial.

    9. Utiliza el TAE para comparar ofertas

    El TAE o Tasa Anual Equivalente es el coste real anual del préstamo. Para calcularlo se tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial de referencia, sino también sus posibles revisiones y las diferentes comisiones que se aplican. Es el dato más significativo de un crédito hipotecario, por lo que antes de decidirte por una u otra entidad, es importante que tengas calculadas las TAE -calculadas para iguales periodos e importes- de un buen número de ellas.

    Una vez que hayas recopilado las ofertas de varias entidades, es aconsejable solicitar una simulación del préstamo, es decir, cuál es la cuota mensual que te puede salir a pagar y cuál es el TAE que ese préstamo tiene.

    10. ¿Cuánto voy a pagar por el préstamo hipotecario?

    Una vez tomada la decisión sobre la cuantía, el plazo de amortización y la entidad, te queda tener en cuenta los gastos que te va a ocasionar. Casi todas las entidades financieras tienen folletos informativos sobre los préstamos que puedes solicitar. En ellos, aparte de mostrar los préstamos que ofrecen, aparecen cuadros de gastos aproximados de formalización del préstamo y beneficios fiscales a los que te puedes acoger. Entre los gastos ten en cuenta:

    1. Gastos previos a la operación:

    • Comprobación de la situación registral de la finca
    • Tasación de la vivienda

    2. Gastos de formalización de la hipoteca:

    • Seguros del inmueble
    • Aranceles notariales
    • Aranceles registrales
    • Impuestos
    • Gastos de gestión y tramitación (voluntarios)
                 
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