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Para hacer la inscripción es necesario haber pagado los impuestos correspondientes.
Contrato de opción de compra
Si por una circunstancia determinada no puedes comprar en el momento
actual la vivienda, el contrato de opción de compra te da
derecho a comprarla en una fecha determinada a un precio pactado.
La opción de compra se adquiere, normalmente, adelantando
una cierta cantidad del dinero sobre el precio total de la vivienda.
Tener una opción de compra sobre el inmueble que quieres
adquirir te permite disponer de más tiempo para contratar
un préstamo o buscar una vivienda mejor.
Contrato privado de compraventa. ¿Cuándo se hace?
Cuando ya has decido la compra de una vivienda nueva, sobre plano
o en construcción, se suele firmar un contrato privado que
será elevado a público en el momento de la entrega
de la vivienda. El contrato privado que firman vendedor y comprador,
aunque no esté formalizado ante notario, es totalmente válido
y obliga a las partes en todos sus términos.Cuando la compra
se hace a una promotora, ésta suele tener un contrato-tipo
en el que aparecen unas determinadas condiciones de venta redactadas
de antemano y que el adquiriente se limita a aceptar mediante su
firma.
Cuidado con las cláusulas abusivas...
El Real Decreto 515/89 exige que el contrato esté redactado
con la debida claridad y sencillez, y que responda a los principios
de buena fe y justo equilibrio de las obligaciones de ambas partes,
prohibiendo expresamente las cláusulas que:
No indiquen claramente u omitan datos sobre el precio aplazado, tipo de interés anual y condiciones de amortización de los saldos pendientes, en su caso.
Permitan al vendedor aumentar discrecionalmente el precio aplazado o impongan incrementos del precio por conceptos adicionales (incluidas reformas) no sometidas a la decisión del comprador.
Repercutan sobre el comprador errores o fallos que no le sean imputables.
Impongan en la primera venta al comprador la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que, por Ley o por su naturaleza, correspondan al vendedor.
Otorguen a una de las partes la facultad de resolver discrecionalmente el contrato.
Pese a ello no es de extrañar que a la hora de firmar el contrato privado de compraventa de una vivienda exista una posición de desequilibrio entre las partes, ya que el comprador se ve obligado a aceptar clausulados redactados de antemano por la parte vendedora, en los que se imponen una serie de condiciones y renuncias que no han sido negociadas y a las que el sólo cabe adherirse (llamados por ello contratos de adhesión).
Es, pues, importante que leas con atención el contrato y,
si es necesario, pidas el asesoramiento necesario.
Qué debe aparecer en el contrato
En todo caso asegúrate de que en el contrato aparezcan bien
reflejados los siguientes aspectos:
Identificación de las partes, del comprador y del vendedor,
figurando, al menos, nombre y apellidos, edad, domicilio y NIF,
CIF, y en el caso de sociedades declaración de que la persona
que firma es su apoderado o representante legal.
Reconocimiento de la capacidad legal para actuar de ambas partes.
Identificación de la vivienda objeto de la compraventa, con aporte de planos y memoria de calidades, especificándose sus linderos, descripción y valoración de los posibles anejos, superficie propia (útil y/o construida).
Mención de la escritura de propiedad, referencia registral
y estado de cargas (hipotecas, embargos).
Precisar si en la venta se encuentra incluido o no algún tipo de mobiliario, debiéndose, en su caso, detallar el mismo.
Condiciones de la compra, figurando su precio exacto y detallado con desglose de los impuestos.
Posibilidad de desligarse del contrato y bajo qué condiciones
y requisitos.
El momento de entrega de las llaves.
Forma de pago, especificando las entregas, cantidades, plazos, y reparto de los gastos.
Indicar quién va a satisfacer los gastos del contrato, así como los impuestos que pudieran derivarse de la operación de compraventa.
Declaración de sometimiento a los Tribunales de la localidad donde radique la vivienda.
Firma de todas las partes contratantes.
En caso de entregas a cuenta o aplazamientos del pago
Si en el acuerdo de compraventa existen entregas a cuenta o aplazamientos de pago, también deberá figurar:
- Si el comprador acepta subrogarse en el préstamo que fue concedido al vendedor.
- Si se va a comprar a plazos, deberá constar con claridad
el precio total al contado, el interés que se cobra por
el aplazamiento del pago (que no es obligatorio), el precio total
con intereses y la cantidad periódica que habrá
que pagar.
- En las cantidades entregadas a cuenta, el aval bancario o de una compañía de seguros que se presta para garantizar la devolución de las cantidades entregadas por el comprador.
- La cuenta corriente que se haya abierto únicamente para
ingresar dichas cantidades, y que sólo se utilizará
para satisfacer los costos de la construcción.
- Las penalizaciones por incumplimiento. Al comprador se le penaliza por no efectuar los pagos acordados, y al promotor por no ofrecer la calidad a la que se había comprometido.
- La fecha de entrega y la cantidad que el promotor debe pagar
al comprador por cada mes de retraso con respecto a la fecha tope
de entrega.
- El plano de la vivienda y la memoria de calidades, señalando específicamente que forma parte del contrato.
Formalización pública del contrato
El contrato privado de compraventa de una vivienda se puede convertir
en documento público mediante la firma de una escritura pública
ante notario.
- La escritura pública es condición
indispensable para poder inscribir la compra en el Registro de la
Propiedad.
- A la hora de elevar un contrato a escritura pública no
es necesario que hayas satisfecho la totalidad del precio. No obstante,
en este caso, la compraventa queda sometida a lo que expresamente
se pacte en el contrato.
- En el supuesto anterior, cuando se termine de pagar la vivienda, el vendedor deberá otorgar ante notario la correspondiente carta de pago que complementaría el documento anterior, y que deberás hacer constar en el Registro de la Propiedad.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez que el contrato ha sido elevado a escritura pública y para que tenga efectos frente a terceras personas, es necesario que lo inscribas en el Registro de la Propiedad de la localidad donde se ubique la vivienda.
Para hacer esta inscripción es necesario que hayas pagado los impuestos correspondientes. |
